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中海(hai)365体育注册:一(yi)线四城(cheng)冲(chong)刺千(qian)亿的密码 来源:中(zhong)国房365体育注册报(bao)

向来低调的中国海外(wai)发(fa)展有限公司(si)(下称“中海365体育注册”,HK:00688)正在一线(xian)城市展现“带头(tou)大哥”的风范。

数(shu)据显示(shi),2020年1-11月,中海365体育注册在(zai)北上广深四个一(yi)线城市销售已超900亿元(yuan),全年有望(wang)冲刺(ci)1000亿元(yuan),而这一(yi)数(shu)字相比(bi)四年前,增长了3倍。

这种变化源于(yu)董事局主(zhu)席(xi)颜建国在(zai)2016年(nian)底回归中海后,对“主(zhu)流(liu)城市、主(zhu)流(liu)地段、主(zhu)流(liu)产品”的(de)发展战略的(de)强化,以及(ji)对一线及(ji)核(he)心二(er)线城市的(de)重点加码(ma)。

自颜建(jian)国(guo)回归中(zhong)(zhong)海(hai)并任董事局主席以来(lai),中(zhong)(zhong)海(hai)的(de)(de)(de)销(xiao)(xiao)售(shou)(shou)增(zeng)速显著加快。2018年中(zhong)(zhong)海(hai)的(de)(de)(de)销(xiao)(xiao)售(shou)(shou)增(zeng)长(zhang)率是29.8%,销(xiao)(xiao)售(shou)(shou)增(zeng)速位(wei)居前十(shi)强房企(qi)第一;2019年是25.2%,销(xiao)(xiao)售(shou)(shou)增(zeng)速居前十(shi)强房企(qi)第二(er);2020年上半年,在疫情的(de)(de)(de)冲击下,中(zhong)(zhong)海(hai)的(de)(de)(de)销(xiao)(xiao)售(shou)(shou)仍然(ran)逆势增(zeng)长(zhang)4.2%。

根据克而(er)瑞(rui)的数据,2020年1-11月,中海365体育注册实现销售(shou)人民币3041.2亿(yi)元,在销售(shou)排(pai)名(ming)中位列第六位,同(tong)比(bi)增长(zhang)(zhang)7%;与此同(tong)时,中海1-10月权益(yi)土地投资金额1080亿(yi)元,排(pai)名(ming)行(xing)业第二(er),同(tong)比(bi)增长(zhang)(zhang)23%。

近(jin)年(nian)来,中海365体育注册正在以肉眼可(ke)见方式的“换(huan)挡提速”,但其(qi)始终坚持稳健审慎(shen)的财务策略,保(bao)持合理的负债率和充裕的现(xian)金,没有触碰“三条(tiao)红线”中的任何一条(tiao)。

在市场整合加(jia)速(su)、行业(ye)集(ji)中(zhong)度(du)提高(gao)的背景下,中(zhong)国海外发展也必将迎来更好的发展机遇(yu)。

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“北上广深”

四城冲刺千亿销售额

数据显示,2016年,中海(hai)365体育注册在(zai)四个一线城市(shi)的整体销售只有不到300亿元,其中,北京80亿元,上(shang)海(hai)60亿元,广(guang)州85亿元,深(shen)圳65亿元。

这背后是(shi)中(zhong)海当时在土(tu)地(di)(di)市场上的“慢节奏”。2015年(nian),中(zhong)海收缩购(gou)(gou)地(di)(di)支出,全年(nian)仅购(gou)(gou)入17 幅(fu),位于国内13个城(cheng)市,共596 万(wan)平(ping)方米的土(tu)地(di)(di)储备,购(gou)(gou)地(di)(di)金额为(wei)345.3亿元(yuan);2016年(nian),中(zhong)海拿(na)地(di)(di)金额为(wei)364.1亿元(yuan),排(pai)名行业(ye)第15位。

2016年底(di),颜建国(guo)接管(guan)中(zhong)(zhong)海(hai)后,中(zhong)(zhong)海(hai)在(zai)土地市场上变得(de)活跃起来。根据(ju)媒体(ti)统(tong)计(ji)的(de)数据(ju),2016年11月(yue)21日-12月(yue)27日,中(zhong)(zhong)海(hai)先(xian)后在(zai)全(quan)国(guo)多个(ge)(ge)热门(men)城(cheng)市纳储50多万平方米,耗(hao)资(zi)近(jin)160亿(yi)元(yuan)。仅(jin)30多天的(de)拿地金额就(jiu)接近(jin)前(qian)11个(ge)(ge)月(yue)的(de)7成。

节奏(zou)加快(kuai)的不止在土地市场(chang),推盘速度也在持续加快(kuai),也取得了亮眼的销售业绩。

到2018年,全国单(dan)盘(pan)销售前(qian)十中(zhong)(zhong)(zhong),中(zhong)(zhong)(zhong)海(hai)(hai)独占四席,分(fen)别为,济南中(zhong)(zhong)(zhong)海(hai)(hai)华(hua)山珑城、成(cheng)都中(zhong)(zhong)(zhong)海(hai)(hai)锦江城、广州亚运城、北(bei)京中(zhong)(zhong)(zhong)海(hai)(hai)寰宇天(tian)(tian)下(xia),其中(zhong)(zhong)(zhong),中(zhong)(zhong)(zhong)海(hai)(hai)寰宇天(tian)(tian)下(xia)连续多年蝉联(lian)北(bei)京销冠,2019年单(dan)盘(pan)销售105亿元。

2019年,北京(jing)中海望(wang)京(jing)府开(kai)盘(pan)销(xiao)售(shou)(shou)56亿(yi)元(yuan);上海中海建国里问鼎上海年度单盘(pan)总销(xiao)第一,销(xiao)售(shou)(shou)72亿(yi)元(yuan)。2019年,北京(jing)的(de)销(xiao)售(shou)(shou)额超过360亿(yi)元(yuan),广州的(de)销(xiao)售(shou)(shou)额超过145亿(yi)元(yuan)。

2020年,中(zhong)海在(zai)一线城市(shi)(shi)持续它的“高(gao)光时刻”。在(zai)深圳市(shi)(shi)场,中(zhong)海寰宇时代开(kai)盘售光,销(xiao)售67亿(yi)元(yuan),中(zhong)海汇(hui)德(de)理开(kai)盘抢光82亿(yi)元(yuan)。今年1-11月,中(zhong)海365体育注册在(zai)北(bei)上广深四个一线城市(shi)(shi)销(xiao)售已超900亿(yi)元(yuan),全年有望(wang)冲刺1000亿(yi)元(yuan)销(xiao)售额。

除了四(si)个一(yi)线(xian)城市(shi)之外,2019年,中海(hai)在8个城市(shi)的销售(shou)额(e)超(chao)过100亿(yi)元:比(bi)如南(nan)京、香港、苏(su)州、沈阳、济(ji)南(nan)、成都、宁波、西安。其中,南(nan)京超(chao)过200亿(yi)元,位(wei)居南(nan)京市(shi)场第一(yi)。

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积极补仓 

一二线城市土储占比近九成

至2016年底颜建国回归(gui)中海以来(lai),中海强化坚(jian)持“主流城市、主流地段、主流产品”的(de)发展(zhan)战略,开始对一线(xian)及(ji)核心(xin)二(er)线(xian)城市的(de)重点(dian)加(jia)磅。

截至2020年上半(ban)年,中海365体育注册拥有总(zong)土(tu)地(di)储备(bei)9006万(wan)平方米,其中约87%的货值布局(ju)于一二(er)线(xian)城市。

据中国指数(shu)研究院数(shu)据,2020年(nian)前十个(ge)月(yue),中海365体育注册拿(na)地金额为1080亿元,仅次(ci)于碧桂园,而此前中海365体育注册的(de)管理(li)层曾表示,今(jin)年(nian)新增土地权(quan)益投(tou)资预算为1400亿元,同比增长23%。这(zhei)意(yi)味着,今(jin)年(nian)的(de)最后两个(ge)月(yue),中海还有着320亿元的(de)投(tou)资目标。

而纵观(guan)中(zhong)海2020年(nian)的新获土地,亦可见其内部对“三个主流”的始终坚持:在一二线城市接连获取多个超(chao)大(da)型(xing)项目,包括,投资额(e)达270亿(yi)元的上海红旗村项目,投资额(e)达590亿(yi)元的上海建国东路项目,投资额(e)达230亿(yi)元的武汉汉阳(yang)建桥项目。超(chao)大(da)型(xing)项目的获取,将(jiang)在未来(lai)持续给予中(zhong)海业绩带(dai)来(lai)积极的正向反馈(kui),帮助其实(shi)现规模快速增长。

数(shu)据(ju)显示,2020年上(shang)半(ban)年,中(zhong)海365体育注册合约物(wu)业销(xiao)售(shou)额同比(bi)增长4.2%至(zhi)1720亿元,对(dui)应销(xiao)售(shou)面积为954万平方米(mi),同比(bi)增长3.5%。面对(dui)疫情冲(chong)击(ji),上(shang)半(ban)年年房企(qi)前(qian)十(shi)强中(zhong),仅有两(liang)家房企(qi)销(xiao)售(shou)实现(xian)正增长,中(zhong)海便是其一。

 

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“稳”字当头  

“三条红线”中海未触碰一条

面(mian)对“三道红线”监管新规,中海有着充足(zu)的底(di)气。

“三道红线(xian)”分别为剔除预收(shou)款(kuan)后的(de)资产负债率(lv)大于70%、净负债率(lv)大于100%、第三道红线(xian)为现金(jin)短债比小(xiao)于1倍(bei)。

根据“三(san)道(dao)红线”触线情况不同(tong),监管部门将(jiang)房(fang)365体育注册企(qi)业分(fen)为“红、橙、黄(huang)、绿”四档。如(ru)果(guo)“三(san)道(dao)红线”全(quan)部踩(cai)中(zhong),开发商的有(you)息(xi)负债将(jiang)不能再增(zeng)加;踩(cai)中(zhong)两道(dao),有(you)息(xi)负债规模年增(zeng)速(su)不得超过5%;踩(cai)中(zhong)一(yi)道(dao),增(zeng)速(su)不得超过10%;一(yi)道(dao)未中(zhong),不得超过15%。

截至2020年6月末,中海(hai)剔除预收账款(kuan)后的资产负债(zhai)(zhai)率为53.8%;净负债(zhai)(zhai)率32.7%;现金短(duan)债(zhai)(zhai)比2.9。三条红线,中海(hai)未触碰一条。

今(jin)年(nian)8月24日(ri),在中海365体育注册中期业绩发布会上(shang),董事局主席颜建国答记者(zhe)问时表示,中海曾经(jing)(jing)历了1997年(nian)亚(ya)洲金融风(feng)暴,当时因为加杠杆高速扩张,曾经(jing)(jing)面临资金链(lian)断裂、甚(shen)至破产的风(feng)险,教训极为深刻。自此(ci)之后(hou),中海的经(jing)(jing)营“稳”字当头,尤其(qi)是对于(yu)负债率、现金占(zhan)比等,在公司内部设立(li)了几条红线。

过去二(er)十多年,中国房(fang)365体育注册高(gao)速发展(zhan),杠杆率较低,也阶(jie)段性(xing)显得有些(xie)保(bao)守。

但近(jin)几年(nian),中海(hai)在保(bao)持60%左(zuo)右(you)的(de)负债率的(de)情况下,销售(shou)实现了快速增(zeng)(zeng)长(zhang),2018年(nian)公司的(de)销售(shou)增(zeng)(zeng)长(zhang)率是29.8%,2019年(nian)是25.2%,今年(nian)上半年(nian),在疫情的(de)冲(chong)击下,中海(hai)的(de)销售(shou)仍然逆势增(zeng)(zeng)长(zhang)4.2%,利润规(gui)模、利润率一直名(ming)前茅。

2019年(nian)(nian),中海的(de)(de)(de)利(li)润(run)跨越了400亿(yi)元(yuan)的(de)(de)(de)台阶,利(li)润(run)规(gui)模行业领(ling)先,去(qu)年(nian)(nian)全年(nian)(nian)派(pai)息(xi)总(zong)额超过100亿(yi)元(yuan)人民(min)币,派(pai)息(xi)比率从2010年(nian)(nian)的(de)(de)(de)17.8%提升至(zhi)2019年(nian)(nian)的(de)(de)(de)28.4%,过去(qu)几年(nian)(nian)的(de)(de)(de)股息(xi)收益率大约在3%-4.5%之(zhi)间,达(da)到或超过很多理财(cai)产(chan)品的(de)(de)(de)收益。

作为(wei)一家央企,中(zhong)海(hai)始(shi)终拥有融(rong)资优势。2020年(nian)上半(ban)年(nian),中(zhong)海(hai)的加(jia)权平均融(rong)资成(cheng)本处于行业(ye)最低区(qu)间,为(wei)4.01%。

2020年(nian)11月份,公司成功发行(xing)2020年(nian)面向专业投资(zi)者公司债券(quan)(第(di)一期)24亿元人(ren)民币,票(piao)面利率3.4%,期限(xian)为3年(nian),利率创新低。

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